投资房地产信托不能单纯信抵押物

2019-3-18 17:41:00  来源经济参考报 我有话说 

去年收益率领跑的房地产信托产品依然备受投资者青睐以上周为例房地产类信托产品平均收益率为8.15%本周新发行的高收益信托产品中不乏房地产信托产品专家提醒投资者房地产信托业务尤其需要理清主体的股权和债务关系除了选择优质的交易对手在信托公司存续管理方面提出了更加细致的要求需要?#20013;?#20851;注主体是否出现异常和预警情况不可单纯迷信抵押物

近日手握百万资金的林女士?#20113;?#22343;收益率为8.15%的房地产类信托产品颇为动心而且见到有抵押物更加放心抵押物的房地产信托是否靠谱

有抵押物却无法追债

近日曝出重庆典雅地产公司破产重整案4家信托公司和14家银行牵涉其中引起关注其中中诚信托相关贷款产品对应的抵押物部分资产因置换问题已被自然人?#21152;?#21644;使用在追偿债务时导致查封后又被判解除查封而无法执行中诚信托相关人士表示现在只能按法律程序走继续追偿债务

据了解这种情况在业内纠?#23383;?#24182;不少见很多房产商愿意以高达20%~30%的融资成本向信托公司“求助”但万一提供的抵押或担保不足就可能在高收益之后埋下隐患

部分信托公司尝试参与房地产项?#38752;?#21046;风险

信托业协会数据显示2018年房地产类信托是绝对的明?#29301;?#21215;集资金规模连续四个季度保持在首位广州某信托业内人?#23458;?#38706;今年房地产业务仍是发力的重点但在交易对手选择上较为慎重大多数信托公司要求选择与销售额排名前100强的房地产企业进行合作有的信托公司甚至把标准提高至前50强且地产项目尽量选择一线二线重要城市三四线城市的项目只与行业龙头公司进行合作且项目位置比较好?#28304;?#26356;好地把控入口风险

此前债权模式是信托公司开展房地产业务最传统模式信托资金运用方式包括但不限于直接发放信托贷款股权收益权投资应收账款买入返售等由于金融监管?#20013;?#25910;紧为了与银行进行差异化竞争已经有部分信托公司开?#32487;?#32034;进行真实股权投资如通过股权和债权结合的方式与交易对手共同进行项?#38752;?#21457;除了获取债权部分的利息收入外还通过持有股权至项目结束获取股权部分的收益分配

除了股权加债权的模式部分信托公司还尝试开展纯股权投资的房地产项目这个比?#31995;?#22411;的是持?#34892;?#21830;业地产项目由信托计划出资100%控?#19978;?#30446;公司深度参与项?#38752;?#21457;建设和运营管理

专家支招理清主体股权和债务关系防风险

信托行业博士后研究员应汇康对记者表示规避防范房地产信托的风险主要还是信托公司对项目的筛选和管理两个?#26041;?#30340;把握

一是看主体的股权和债务关系尤其要关注是否存在隐形的债务或股东复杂的民间债务二是看完整性特别要注重抵押物的完整性这个完整性包括地理意义上的完整性确保处置的方便和权利上的完整性抵押的权利要完整三是要更加注重存续管理管理过程中要?#20013;?#20851;注主体是否存在异常的值得预警的情况有问题要及时处理等到风险暴露出来就比较被动了这对信托公司管理上提出了更加细致的要求

资深信托研究员袁吉伟表示对于一些涉及民间借贷高息借贷的房企要高度关注说明其融资渠道已经很有限资金链已比较紧张“优选交易对手是一方面更重要的是预判好行业走势根据行业走?#39057;?#25972;交易策略单纯迷信抵押物是不可取的”

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